未拍已是总价王! 5大看点透视厦门年度最强土拍
接近年末，厦门楼市情绪渐涨，新房加大优惠力度，二手房出现日成交小高峰，似乎市场开始出现回暖气息。
而近期的土地市场却像坐了一趟过山车，经历了11月中旬岛内4.5万/㎡(2019P01地块)刷新厦门楼面价的高峰，又遭遇11月底岛外多地低价成交的低谷。
大家都还没消化完这一波起伏，12月2日厦门市自然资源和规划局再次发布公告，将于12月24日一次性供应5幅地块，其中岛内2块，岛外3块。
从今年下半年开始，厦门土拍不断遇冷，岛外地块多为底价或低溢价率成交，但岛内2019P01地块却破4.5万/㎡，刷新厦门地价记录。
岛内“大热”，岛外“遇冷”，可见在当前行情较冷的大环境下，开发商越重视投资资产的优质度，因此更愿意将投资往城市中心靠。而反过来说，越是这种行情，就越有可能拿到性价比高的地块，因此对于有实力的企业而言，现在也正是拿地的好时机。
但同时也可以看到，目前的市场也迫切需要政府拿出一些优质地块来提振一下市场的信心，因此很多人都以为中骏2019P01地块是今年的压轴。月初的拍地公告一出，大家都没想到最后还有一个新年“大礼包”，这让大家对这5块土地的拍卖也更加关注。
3.岛内一次性出让2幅地块，其中枋湖地块起拍总价高达61.08亿，未拍已是厦门新总价地王。总价纪录能刷新到多少?
4.岛内4.5万/㎡的楼面价热度未消，如今官方明文限制地块未来售价不超7万，岛内楼面价能拍出多少?
5.今年下半年岛外土拍屡次遇冷，底价成交、低溢价频频，这一次岛外能否扭转回升?
先来看岛内，乌石浦2019P04地块和枋湖2019P05地块，这2块地尤其受关注。毕竟从近几年看岛内可谓“一地难求”，加上在大环境并不强势的背景下建发玺樾和中骏天宸依然能“去化和利润齐飞”的案例，相信不少吃瓜群众都非常期待这两块地的拍卖。
[乌石浦2019P04地块]，位于湖里区乌石浦路与兴山路交叉口西北侧，地处厦门岛的几何中心，周边配套资源丰富，交通路网发达。该地块土地面积为18324.458㎡，地上总建面积53260㎡，起拍总价18.37亿，起拍楼面价35017元/㎡。
这一地块周边交通便利、各生活配套成熟且生活氛围浓厚，地块本身较优质，加之其面积较小，起拍总价较低，开发商拿这块地的意愿是比较大的。但是，本次出让文件中，首次出现明文规定：对岛内两块地内的商品住宅销售均价不得超过7万/㎡，在这一限制条件下，对竞价积极性必然会产生影响。
交通：西侧是地铁1号线，坐拥塘边站与乌石浦站双地铁口;距离纵贯南北与东西向的主干道嘉禾路、仙岳路、成功大道咫尺之遥，交通辐射能力通达全岛。
教育：周边有乌石浦小学、康乐第二小学、厦门市火炬学校、江头第三小学、松柏第二小学、松柏中学等丰富的基础教育资源。
医疗：距离三级甲等厦门中医院可提供综合性医疗服务仅1.4公里;同时，江头街道社区卫生服务中心、厦门莲花医院等社区型医疗机构也可以提供一定的诊疗服务补充。
商业：地块南侧即为SM商圈，现已建成SM城市广场、SM新生活广场， 与地块一街之隔的SM城市广场三期正在建设。
[枋湖2019P05地块]，位于枋湖北二路与纵四路交叉口东南侧，距离中骏天宸项目以及刚出让的中骏2019P01地块非常近。该地块土地面积为50394.03㎡，地上总建面积174550㎡，起拍总价61.08亿，起拍楼面价35003元/㎡。
这一地块隶属于枋湖片区，这两年出让的前2块地均被高价拍下，可见开发商对这一片区有较高的期待。但这次出让的地块面积较大，起拍总价已是厦门地王价，因此从对开发商的总价压力来考虑，这块地应该不会拍的太高，但也不排除多方合作的可能性。此外，考虑到这块地有销售限价的规定，这对地价预期也将产生一定的影响。
交通：紧邻道成功大道、火炬路、云顶北路、金尚路等重要交通干道;地块600米范围内规划有地铁3号线安兜站与湖里法院站，具备双地铁口的交通优势;距离枋湖客运中心枢纽站约800米。
教育： 周边1公里范围内有双十中学枋湖校区、湖里实验中学、湖里实验小学、湖里实验幼儿园、安兜小学等众多学校。
医疗： 距离湖里区妇幼保健院仅1公里，与五缘湾片区的复旦大学附属中山医院厦门医院、弘爱医院、厦门大学附属心血管病医院等高能级的医疗机构距离2-3公里。
商业： 周边2公里范围内有SM城市广场、TBK商业中心、五缘湾乐都汇、建发湾悦城等多个大中型商圈。
其中[集美J2019P02地块]位居集美新城核心区门户地带，区位优越、周边商业配套成熟、交通便利。位于该地块隔壁的国贸天峯，去年拿地楼面价为28915元/㎡。
交通：地块周边有杏锦路、杏林湾路、杏前路等城市主干道;该地块周边即为已开通的1号线号线(在建)董任站距该地块约1公里处。
教育：地块周边分布有杏苑小学新校区、诚毅中学、五缘实验学校园博分校、厦门英才学校、厦门国际学校等众多基础教育机构。
医疗：向南约2.5公里可至厦门市第一医院杏林分院;向西约2.5公里可至 集美区妇幼保健院;地块西北侧约3公里处规划建设 三甲综合性医院——川大华西厦门医院。
商业：地块附近规划有龙湖商业综合体、杏锦路站综合体、IOI综合商业体等。
海沧的2块地([2019HP02、2019HP03地块])位于海沧马銮湾片区东瑶路与西园南路交叉口西南侧和东侧，该片区今年已出让4宗商住用地，分别由住宅(H2019P01)、龙湖(H2019P02)、建发(H2019P03)、融创(H2019P04)竞得。
这2块地对面就是厦门一中海沧校区，所在区域规划有3条地铁线。有学区、地铁加持，但周边目前居住氛围较冷清，因此竞拍结果也很值得期待。
交通：周边拥有孚莲路、东孚西二路、东瑶路、东瑶西路等众多干道;所在区域目前有3条地铁在建(地铁2、4、6号线)，地块北侧设有马銮西站、马銮中心站、林埭站、林埭西站等站点，其中地铁2号线即将试运营。
教育：目前周边已有厦门一中海沧校区、鼎美小学、芸美小学、东瑶小学等基础教育配套，同时地块周边鼎美中学、东瑶学校、东瑶小学、马銮西小学、西园小学等多所学校正在新建或扩建。
医疗：距离在建的马銮湾医院(预计2021年竣工)约700米，距离海沧首家三级甲等医院长庚医院约4.4公里。
商业：2019年厦洽会上，SM集团宣布将在马銮湾西片区投资建设， 该项目将成为片区内重量级的商业配套。
总体来说，此次出让的5幅地块都还不错，至于届时会拍到什么价位，有哪些开发商会进行抢夺，让我们一起期待!对于此次土拍您又是怎么看的呢?欢迎在评论区留言!
