30+数据：房地产如何改变 未来10年中国式养老 养
每年12月31日，大家都已习惯于关注对新年的趋势预测，这当中吴晓波老师的《预见2020》、罗振宇老师的《时间的朋友》，以及丁祖昱老师的《2020拥抱未来》，是影响力较大的3篇万字长文。Agingweekly今天先和大家一起来看丁祖昱老师（易居中国CEO）对于中国房地产的预判，用30+的房地产数据，来看与养老相关的变化会是怎样：
我们之前曾在“ 2019年中国式养老的10个预测 ”中聊到过，“床”是长线来看养老的基础设施，而在2019年“社区养老”又首次占据的C位，这意味着中国式养老以正确的组合终于开始步入了正确的道路
那么房地产作为中国最大的“制造业”，也开始朝着未来最大的“养老服务业”前进---过往几年中，已有第三方玩家帮助30+政府和地产公司，进行中大型养老社区从选址规划到团队运营的全流程，这当中不乏专攻下沉乡镇县的案例。这样的服务运营需求将在2020年继续增长，从选址、生产、配件、销售、服务等，本质上也是一整套的适老制造和服务
需要注意的是，这件事儿在过往10年里，房地产公司习惯于借养老之名低价方便拿地，能躺着赚钱绝不站着赚。而走到2020年，我们依然不看好自己干的，实在是不符合基因和人性，第三方公司会成为更优标的
// 养老地产：项目多数亏损，企业仍在试水（空置率：川渝50%、京津冀长三角40%、珠三角40%）
// 租房不愿意去远郊：房源55%-77%均在市中心区域，上海、南京、无锡数据
你能看到什么？---首先，过往的10年里养老地产本身是地产而不是养老，接下来也不看好由地产的人去做养老；其次，一线元/月）的去化大约就是1-2人/月的水平，相比房地产来说，还处于“没有渠道可依赖”的情况；对于多年来一线%左右的入住率来说，人性其实是一样的，没有人愿意跑到和熟悉的家人和社区环境那么远的地方
而对于长租公寓，无论是Wework办公还是年轻人的长租公寓，都面临着“二房东”不赚钱的问题；但在养老领域，随着8090后人群落户/长租一二线城市，作为独生子女一代的50-65岁老年人，将长期面临子女和爸妈异地无法照料的问题。如之前Agingweekly之前在华映和三声的分享会上所述，中国式养老的终局在社区
丁祖昱老师看好的几家地产股中，碧桂园、万科、佳兆业、招商蛇口、旭辉、金茂等都在过往3-5年布局养老（康养），而融创更是在2019年底高调入场宣布养老成为6大业务支柱之一。相比增量，我们更看好的是盘活存量，例如平安金融和地产和智慧城市结合，先打造自有资源（用户+地产+服务）的样板间，再去赋能更多存量玩家
// 未来10年：出生人口减少4000万，并进入常态负增长；结婚人口减少3400万对
// 老龄化：到2030年，60岁+占总人口25%，青壮年降至53%，购房主力人口减少6100万
值得注意的是，2019年的中国养老金在15连涨后，平均约2600元/月，即约3.1万/年。若以此作为平均线的线%的老人是在平均线上，集中在北上广深等一线城市（除深圳老龄化不足7%外，北上广分别是24%、33%、18%）
仅18%的老人在平均养老金线%+的老人与子女不同住，这就意味着80岁+的老人几乎没有养老地产需求（有多个子女+习惯在家）；而享受到早期福利分房即房地产上涨前周期的60-70岁老人，买第二套房的需求占比仅14%，无房人群买房意愿仅3%。综合上述数据，Agingweekly认为，80%+的老人既没钱也没意愿再买房，
如果自身房产≥2，除了给子女外，会产生类Airbnb短租/民宿的需求已增加额外退休收入；若自身房产为0-1，则会产生的是社区养老公寓的短/长租需求。
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